スマート変更登記とは

令和８年４月１日から、不動産の所有者は、氏名・住所の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられることとなります。しかし氏名・住所変更登記の義務付けは不動産の所有者に決して小さくない負担となります。

そこで義務の負担軽減のため、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で登記を行う「スマート変更登記」が開始されます。このスマート変更登記を行うためには、登記官が所有者の住基ネット情報を検索する必要があります。住基ネット情報検索のためには所有者から氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」をあらかじめ申し出ていただく必要があります。

そのため令和７年４月２１日から、所有権の保存・移転等の登記の申請の際には、所有者の「検索用情報」を併せて申請書に記載することが必要となりました。検索用情報の具体的な内容は、以下のとおりです。

1. 氏名
2. 氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない者にあっては、氏名の表音をローマ字で表示したもの）
3. 住所
4. 生年月日
5. メールアドレス

もっとも、スマート変更登記によって不動産の所有者の承諾なしに住所変更登記を行うわけではないようです。登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を所有権の登記名義人にメールで確認するとのことです。登記名義人にメールアドレスがない場合には、書類で送付することを想定しています。

ちなみに所有権の登記名義人となる者が次のいずれかに該当する場合には、その申請者の「検索用情報」の提供は必要ありません。

• 法人である場合
• 海外居住者である場合
• 登記の申請人でない場合（代位による登記の場合）

スマート変更登記は、４月２１日から開始された新しい制度のため、どのような運用がなされるのかは未確定な部分もあります。しかし本来は不動産の所有者が行わなければならなかった氏名・住所変更登記を法務局が職権で行ってくれるという画期的な制度であるのは間違いありません。